Ασφαλιστικές Υποχρεώσεις Διαχειριστή Πολυκατοικίας
Εκτός της ασφάλισης κατοικίας και επιχείρησης ξεχωριστά, μία άλλη πολύ σημαντική περίπτωση είναι η μη ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων. Ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι σαφής όσον αφορά το θέμα της ασφάλισης των κοινόχρηστων χώρων.
Η μη ασφάλισή τους (εφόσον δεν υπάρχει νόμιμη απόφαση της γενικής συνέλευσης που θα απέρριπτε πρόταση του διαχειριστή για ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων) επιφέρει ποινική και αστική ευθύνη στο διαχειριστή. Οι παλαιότεροι κανονισμοί αναφέρουν ότι ο διαχειριστής υποχρεούται σε ασφάλιση για τον κίνδυνο της πυρκαγιάς, ενώ η πλειοψηφία των νέων κανονισμών αναφέρει και τον κίνδυνο του σεισμού.
Πέρα από τις ιδιαίτερες και ατομικές περιουσιακές ασφαλίσεις, ένας διαχειριστής μιας πολυκατοικίας θα πρέπει να έχει γενικά το νου του.
Η εξέλιξη των ασφαλιστικών εταιρειών αλλά και η ενημέρωση των καταναλωτών είναι η αιτία που οι εξειδικευμένες ασφαλίσεις εμφανίζουν ανάπτυξη και θα παίξουν, όπως όλα δείχνουν, ρόλο στην ανάπτυξη των ασφαλιστικών εργασιών. Ανάμεσα σε αυτές είναι και οι ασφαλίσεις κοινόχρηστων χώρων.
Οι κοινόχρηστοι χώροι κάθε οικοδομής αποτελούν σημαντικό περιουσιακό στοιχείο για όλους τους ιδιοκτήτες της οικοδομής, αλλά οι τελευταίοι συνήθως αδιαφορούν για την ασφάλισή τους. Συμπεριφέρονται σαν να είναι ξένη η περιουσία και δεν αντιλαμβάνονται ότι σε περίπτωση ζημιάς, θα επιβαρυνθούν για την αποκατάστασή της.
Κάθε οικοδομή για την οποία υπάρχει «σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών», είτε έχουμε κατοικίες είτε γραφεία είτε καταστήματα στο ισόγειο, έχει και κοινόχρηστους χώρους, δηλαδή χώρους που ανήκουν σε όλους τους ιδιοκτήτες και τους οποίους όλοι χρησιμοποιούν. Τέτοιοι χώροι μπορεί να είναι η είσοδος του κτιρίου, τα κλιμακοστάσια, οι διάδρομοι, οι ανελκυστήρες, οι χώροι στάθμευσης και οι αποθήκες (αν δεν είναι ατομικές ιδιοκτησίες), το λεβηστοστάσιο και ο χώρος αποθήκευσης καυσίμων, τυχόν κτίσμα στην ταράτσα, τυχόν κτίσματα και εγκαταστάσεις στον περιβάλλοντα χώρο κ.λπ.
Φυσικά, πέρα από τους χώρους αυτούς, που εύκολα γίνεται κατανοητό ότι είναι «κοινόχρηστοι», ο κανονισμός της κάθε πολυκατοικίας διαφέρει και μπορεί να προβλέπει συγκεκριμένα οτιδήποτε άλλο περιλαμβάνεται, όπως για παράδειγμα η εξωτερική πρόσοψη της πολυκατοικίας και τα εξωτερικά κουφώματα, ο φέρων σκελετός της οικοδομής και πολλά άλλα. Εκτός από την οικοδομή υπάρχει βέβαια και η κοινόχρηστη κινητή περιουσία, όπως ο εξοπλισμός και τα μηχανήματα του λεβητοστασίου και των ανελκυστήρων, τα έπιπλα της εισόδου κ.λπ.
Τι ασφαλίζουμε στους κοινόχρηστους χώρους
Δύο είναι οι βασικές ασφαλιστικές ανάγκες για τους κοινόχρηστους χώρους, η ασφάλιση της περιουσίας (κτιρίου, εξοπλισμού και περιεχομένου) και η ασφάλιση της αστικής ευθύνης προς τρίτους.
1. Ασφάλιση περιουσίας
Επειδή η λεπτομερής καταγραφή όλων των τετραγωνικών των κοινοχρήστων χώρων της κάθε πολυκατοικίας είναι πράγματι δύσκολη, οι εταιρείες, με βάση την εμπειρία τους, θεωρούν ότι το εμβαδόν των κοινοχρήστων χώρων αποτελεί κατά μέσο όρο το 20% έως 25% του συνολικού εμβαδού του κτιρίου. Σε μια πολυκατοικία, δηλαδή, συνολικού εμβαδού 1.500 τ.μ., οι κοινόχρηστοι χώροι είναι περίπου 350 τ.μ.
Η σωστή ασφάλιση, όπως και στις κατοικίες και τα γραφεία, πρέπει να γίνεται στην κατασκευαστική τους αξία, ώστε να μην υπάρχουν προβλήματα παλαιότητας, υπασφάλισης κ.λπ. Βέβαια, το κόστος κατασκευής είναι πολύ μικρότερο από το αντίστοιχο των κατοικιών ή των γραφείων της ίδιας πολυκατοικίας και με σημερινές τιμές κυμαίνεται από 350 έως 450 ευρώ ανά τ.μ., ανάλογα με την ποιότητα της κατασκευής και τα υλικά που χρησιμοποιήθηκαν.
Με το ασφαλιστήριο κοινοχρήστων χώρων μπορούμε να καλύψουμε σχεδόν το σύνολο των κινδύνων που καλύπτουμε και για την οικοδομή της κατοικίας, με τις εξαιρέσεις και τις απαλλαγές που η κάθε εταιρεία αναφέρει στο ασφαλιστήριό της. Επίσης, πολλές εταιρείες διαχωρίζουν τους κινδύνους που αναλαμβάνουν ανάλογα και με την ηλικία της πολυκατοικίας. Για παράδειγμα, δεν δέχονται να ασφαλίσουν τους κινδύνους διάρρηξης σωληνώσεων ή πλημμύρας σε πολυκατοικίες άνω των 20 ετών. Επιπλέον, μπορούν να καλυφθούν η κεντρική δορυφορική κεραία, οι κεντρικές εγκαταστάσεις ηλιακού θερμοσίφωνα και άλλες εγκαταστάσεις που εξυπηρετούν το σύνολο των ιδιοκτησιών του κτιρίου.
Το κόστος ασφάλισης εξαρτάται κυρίως από την ηλικία και την κατασκευή του κτιρίου, τη χρήση του (μόνο κατοικίες ή και γραφεία, καταστήματα κ.λπ.), τους καλυπτόμενους κινδύνους και τις απαλλαγές. Ενδεικτικά, μπορούμε να αναφέρουμε ότι, χωρίς την κάλυψη του σεισμού, για ένα πλήρες πρόγραμμα ασφάλισης των κοινοχρήστων χώρων μιας πολυκατοικίας δέκα ετών, το κόστος ασφάλισης κυμαίνεται περίπου στο 1 ευρώ ανά 1.000 ευρώ ασφαλιζομένου κεφαλαίου.
Κίνδυνοι που μπορούν να καλυφθούν με ένα ασφαλιστήριο κοινοχρήστων χώρων:
– Φωτιά, κεραυνός, έκρηξη
– Βραχυκύκλωμα
– Φωτιά από δάσος, συστάδες θάμνων κ.λπ.
– Σεισμός (ζημιές και φωτιά)
– Ζημιές από καπνό πυρκαγιάς
– Τρομοκρατικές ενέργειες
– Πολιτικοί κίνδυνοι και κακόβουλες ενέργειες
– Αποκομιδή συντριμμάτων, έξοδα κατεδάφισης
– Πρόσκρουση οχήματος, πτώση αεροσκαφών
– Διάρρηξη ή υπερχείλιση δεξαμενών ή σωληνώσεων ύδρευσης, θέρμανσης, κλιματισμού ή αποχέτευσης
– Έκρηξη λέβητα
– Θραύση κρυστάλλων και καθρεπτών
– Πλημμύρα, θύελλα, καταιγίδα
– Χιονόπτωση, χαλάζι, βάρος χιονιού
– Πτώση δένδρων, στύλων και καλωδίων
– Ζημιές στο κτίριο μετά από διάρρηξη
– Αστικές ευθύνες προς τρίτους από καλυπτόμενους κινδύνους
– Φωτιά ή ζημιές από σεισμό
– Νομική προστασία κ.λπ.
2. Ασφάλιση αστικής ευθύνης προς τρίτους
Με την ασφάλιση αυτή καλύπτεται η αστική ευθύνη προς τρίτους, για Σωματικές Βλάβες ή/και Υλικές Ζημίες, οι οποίες θα οφείλονται σε ατύχημα που θα συμβεί στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου ή θα προξενηθεί από τη λειτουργία των εγκαταστάσεων των κοινοχρήστων χώρων, για το οποίο ατύχημα, σύμφωνα με το νόμο, υπεύθυνος είναι ο διαχειριστής του κτιρίου. Στην ασφάλιση αυτή (πέραν των επισκεπτών, των περαστικών κ.λπ.), συνήθως θεωρούνται τρίτοι και όλοι οι ένοικοι του κτιρίου, είτε είναι ιδιοκτήτες είτε ενοικιαστές είτε μέλη των οικογενειών τους είτε άτομα που εργάζονται γι’ αυτούς, όχι όμως για ζημιές που θα προξενήσει ο ένας στον άλλο. Αντίθετα, ο διαχειριστής και τα μέλη της οικογένειάς του δε θεωρούνται τρίτοι.
Η κάλυψη, ανάλογα με την πολιτική της κάθε εταιρείας, επεκτείνεται και μπορεί να καλύπτει επιπλέον:
– Σωματικές βλάβες από πυρκαγιά ή έκρηξη εντός των εγκαταστάσεων
– Ζημιές κατά τη διάρκεια εργασιών συντήρησης του κτιρίου
– Ζημιές από τη λειτουργία των ανελκυστήρων
– Ζημιές από την πτώση μαρμάρων, σοβάδων ή αντικειμένων από την πρόσοψη του κτιρίου
– Σωματικές βλάβες από τη χρήση πισίνας ή άλλων αθλητικών εγκαταστάσεων που βρίσκονται στον κοινόχρηστο περιβάλλοντα χώρο
– Ζημιές σε σταθμευμένα οχήματα στο parking του κτιρίου κ.λπ.
Όπως σε κάθε άλλο ασφαλιστήριο συμβόλαιο, έτσι και στην ασφάλιση αστικής ευθύνης κοινοχρήστων χώρων υπάρχουν και οι εξαιρέσεις, με βασικότερες τις υλικές ζημιές που προκαλούνται από αιτίες που καλύπτονται από το αντίστοιχο ασφαλιστήριο περιουσίας, δηλαδή ζημιές από πυρκαγιά, έκρηξη, βραχυκύκλωμα, θραύση σωληνώσεων κ.λπ.
-
Τι θα συμβεί αν πάθει ζημιά η πολυκατοικία από πυρκαγιά και δεν είναι ασφαλισμένη;
Στην περίπτωση αυτή οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων θα απαιτήσουν από το διαχειριστή να επισκευάσει τους κοινόχρηστους χώρους με δική του δαπάνη γιατί βάση του κανονισμού της πολυκατοικίας ήταν υποχρεωμένος να έχει τους κοινόχρηστους χώρους ασφαλισμένους (εκτός ελάχιστων εξαιρέσεων που δεν προβλέπεται στον κανονισμό).
Σε αυτό το σημείο πρέπει να σας πω πόσο επικίνδυνη μπορεί να είναι η μη ασφάλιση των διαμερισμάτων από τους ιδιοκτήτες. Ο ΝΟΜΟΣ 3741/1929 «Περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους» είναι σαφής : Στην περίπτωση που το κτίριο έχει υποστεί ζημιές >75% της αξίας ανακατασκευής (π.χ. σεισμό), τότε όλοι οι συνιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι (άρθρο 9) να συνεισφέρουν στην ανοικοδόμηση των κοινών χώρων (‘’έκαστος των συνιδιοκτητών, εκτός εναντίας συμφωνίας, είναι υπόχρεως να συνεισφέρη εις την ανοικοδόμησιν των κοινών πραγμάτων κατ αναλογίαν των επ αυτών δικαιωμάτων του’’). Αν κάποιος ιδιοκτήτης δεν έχει αυτή τη δυνατότητα (δεν έχει τα χρήματα) είναι υποχρεωμένος να εκχωρήσει τα δικαιώματά του (χιλιοστά στο οικόπεδο) στους άλλους ιδιοκτήτες.
-
Πως μπορεί να προστατευτεί ο διαχειριστής και οι ιδιοκτήτες των οριζόντιων ιδιοκτησιών;
Ο διαχειριστής πρέπει να ασφαλίσει τους κοινόχρηστους χώρους όπως ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας και παράλληλα να συνάψει ένα συμβόλαιο ασφάλισης Αστικής Ευθύνης Διαχειριστή. Με το συμβόλαιο αυτό καλύπτονται τυχόν παραλείψεις στα καθήκοντά του ως διαχειριστής.
